메디칼타임즈=오승준 변호사 상가건물임대차보호법 및 주택임대차보호법은 임차인의 권리를 강화하는 방향으로 개정되어왔고, 특히 최근 몇 년 동안에는 갱신청구권, 권리금 보호 등에 있어 많은 변화가 있었다. 이런 변화로 인해 현재는 병원 건물을 임차할 때 10년 이라는 기간을 염두에 두고 시설 투자 등을 결정할 수 있고, 차임 인상, 권리금 등에 있어도 임차인의 권리가 두텁게 보호된다.하지만 이 모든 권리를 누리기 위해서는 몇 가지 조건이 있는데, 그 중 가장 간단하면서 중요한 것은 “차임을 연체해서는 안된다는 점” 이다. 상가건물임대차보호법에 따르면 3개월 이상 차임을 연체할 경우 임대인은 아무런 조건 없이 계약을 해지할 수 있고, 갱신청구권 등 주요 권리들도 행사할 수 없기 때문이다.이와 관련하여, 최근 들어 비슷한 사례를 반복적으로 상담요청 받은바 있는데, 시사하는 바가 있기에 소개하고자 한다. 경기도 지역에서 의원을 개원한 A는 개원 초기 인테리어 공사, 인력 채용, 인·허가 등에 바쁘다보니 초창기 임대료 입금을 깜빡 했다. 두 달 동안 인테리어 공사가 끝나고 임대료를 뒤늦게 입금하였는데, 9/1자, 10/1자 입금을 깜빡 잊고 11/3경 3달 치를 한 번에 입금했다. 시간적으로 보면 대략 두 달 정도를 밀린 셈이라 임대인에게 사과의 뜻도 전했다. (그 과정에서 A원장은 매달 1일 임대료를 선불로 지급하기로 한 것도 놓쳤고, 매달 말일에 돈을 보면 된다고 막연히 생각하고 있었다. 따라서 자신은 한 달 남짓 차임을 연체했다고 믿고 있었다).그런데 2년이 지난 시점에서 임대인이 계약 종료를 통보하며 A원장의 계약갱신을 거절하였다. 거절 사유는 3달치 차임을 연체했다는 것이다. 임대료는 매달 1일에 선불로 지급하기로 했는데, 초기에 9/1, 10/1, 11/1 세 번의 차임을 연속하여 연체했으니 갱신 거절 사유가 된다는 것이 임대인의 주장이었다. A 원장이 3달치 차임을 한 번에 입금한 것은 11/1로부터 이틀이 지난 11/3 이었으니 3달치 차임을 연체한 것은 맞다. 하지만 단 이틀 차이로 계약을 해지 당한다는 것이 억울하다는 생각이 들었다. 이럴 때 법률관계는 어떻게 되는 것일까.판례는, 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 그 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신 요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니라는 태도를 취하고 있다(대법원 2021. 5. 31. 선고 2020다255429호 판결). 따라서 현재는 연체가 없다고 하더라도 임대인은 계약갱신을 거절할 수 있을 것으로 보인다.A원장의 사례처럼 입주 초기에 차임 입금을 깜빡하고, 이후 계약기간동안 성실하게 차임을 지급해 온 경우까지 “신뢰가 깨졌다”고 판단할 수 있을지는 의문이지만, 그래도 판례가 제시한 법 해석론에 따르면 A원장에 불리한 것이 사실이다.결국 A원장은 임대인과 협의하여 5% 이상으로 임대료를 올려주고 새로운 임대차계약을 체결하는 것으로 마무리했다. 그렇지 않으면 계약이 종료될 위험이 있기에 한 불가피한 선택이었다. 처음 예상했던 것보다 임대료가 대폭 상승하는 불측의 손해를 입게 된 것이다.상가임대차보호법은 임차인을 위한 여러 보호 장치를 마련하고 있지만, 차임이 연체될 경우엔 그 어떤 보호 장치도 작동하지 않는다. 그럴 경우 임차인은 건물을 5년, 10년 동안 이용할 수 있다는 기대를 가지고 투여한 여러 노력과 비용을 회수하지 못하게 될 수 있으니 각별한 주의를 요한다.

메디칼타임즈=메디게이트뉴스 기자안정적으로 임대수익을 가지면서 시세차익도 노릴 수 있는 상가투자에 많은 원장님들이 관심을 가지는 것을 보게 됩니다. 특히 임대로 병원을 운영하시는 원장님일수록 임대보증금 인상에 신경쓰지 않아도 되는 본인 소유의 상가빌딩을 원하시는 편입니다. 많은 원장님께서 상가투자를 하시다 보니 상가투자 실패사례도 많은데요. 오늘은 원장님이 많이 범하는 상가투자 실패사례와 주의할 점에 대해서 알아보겠습니다. 상가투자에 실패하신 원장님 김 원장님은 5년 전, 클리닉빌딩으로 홍보가 된 상가에 병원임대를 목적으로 3층의 상가를 매입하였습니다. 하지만 시행사의 의도대로 병원 분양이 잘 되지 않자 병원이 아닌 노래방, 체육관 등에 무분별하게 분양과 임대가 되었습니다. 이렇게 업종관리가 되지 않자 몇 년을 병원임대를 위해 관리비를 내면서 기다렸으나 결국 병원임대는 하지 못하고 낮은 임대료로 종교기관에 임대를 줄 수 밖에 없었습니다. 이렇게 낮은 임대료 때문에 현재 매매 시세도 분양가보다 훨씬 떨어져, 쉽게 처분을 할 수도 없게 되었습니다. 상가투자의 대원칙이 수익률과 안정성이며 이를 결정하는 구체적인 기준 중에 하나가 업종선택인데 처음부터 원하던 업종을 선택하지 못하면서 상가의 가치가 떨어져 버린 것입니다. 상가투자 시 유의할 점 그러면 이렇게 상가투자의 실패를 방지할 수 있는 방법에 대해 알아보겠습니다. 첫째, 많은 테마상가들의 과장광고를 주의해야 합니다. "수익률 보장, 세입자 보장, 임대알선, 차익매매 실현"등의 광고를 하지만 대부분 분양이 끝나면 법적구속력이 없다는 이유로, 업체가 나몰라라 식으로 일관할 수 있습니다. 또한 분양회사 직원의 ‘분양권 전매’등의 구두약속은 법적보호를 받지 못하므로, 필요하다면 계약서에 명시하여 책임소재를 분명히 하는 것이 좋습니다. 둘째, 금리상승에 대비하여 무리한 대출로 상가에 투자하는 것은 바람직하지 않습니다. 특히 상가는 경기에 민감하므로 경기가 좋아지지 않는 한 무리한 투자는 금물입니다. 보유자산의 70%이내에서 투자하는 것이 좋습니다. 셋째, 이제는 역세권 상가라도 유동인구 체크 등 상권분석을 제대로 한 후에 매입여부를 결정하는 것이 좋습니다. 상가에 있어 유동인구가 곧 상품수요이므로 유동인구가 늘어나는 지역의 상가를 선택하는 것이 좋고, 낮과 밤의 차이도 큰 곳이 많으므로 시간대별로 체크해 보아야 합니다. 넷째, 단지내 상가의 적정낙찰률은 150% 이하가 좋습니다. 그 이상은 다른상가를 찾아보는 것이 좋습니다. 다섯째, 근린상가는 입지에 따라 수익률의 변동이 크므로 주변 중개업소 상인들을 통하여 상권형성 여부, 유동인구 등을 꼼꼼이 따져봐야 합니다. 여섯째, 택지개발지구 내 상업지역의 신규상가는 상업용지 비율이 낮은 편이므로 상권이 활성화 된다면 미래투자가치는 높은 편입니다. 일곱번째, 분양을 받는다면 시행사의 재무건전성과 마케팅능력을 검토하여 부도 가능성은 없는지 반드시 체크해 보아야합니다. 여덟번째, 1층 상가가 환금성 임차률, 시세차익에 유리하므로 여건이 되는 한 1층 상가를 매입하는 것이 좋습니다. 아홉번째, 수익형 부동산인 상가에 있어 임대수익률이 곧 매매가와 직결되므로 현재는 물론 과거의 수익률도 체크해야 합니다. 마지막으로, 많은 돈이 투자되는 상가이므로 미리 현장을 답사하고 상권분석 및 업종선택 과정에서 여러 전문가의 컨설팅을 받는 것이 투자실패로 인한 자금의 손실을 최대한 막아줄 수 있습니다. 리모델링을 통한 임대수익 올리기- ① 그럼, 이번에는 리모델링을 통해 임대수익,시세차익을 올리는 방법에 대해 알아보겠습니다. 3억원에 매입한 상가를 임대보증금 3천만원, 월 150만원에 임대할 경우 3천만원의 비용을 들여 노후상가를 리모델링을 하고나서 월세를 올리는 것입니다. 6~7%의 임대수익률을 감안해 월 165만원에서 192만원까지 월세를 올린다면 기존 월세에서 15만원부터, 42만원까지 상승하는 것입니다. 리모델링을 통한 임대수익 올리기- ② 중간정도인 180만원 정도의 월세를 감안한다면 리모델링 투자금을 감안하더라도 임대수익률이 기존 6%에서 6.55%로 올라갑니다. 이렇게 리모델링 후 6%의 임대수익률로 매도 시 보증금 3천만원 포함하여 3억 9000만원에 매도 가능해 투자수익이 기존 투자금 3억 3천만원에서 3억 9천만원으로 6천만원이 증가되고 매도 전까지 월세도 180만원으로 30만원이 올라가 임대수익률도 6%에서 6.55%로 올라갑니다.   이상으로 상가투자 실패사례와 주의할 점에 대해 말씀 드렸습니다. 상가투자 전에 미리 업종을 정하고 지금까지 말씀드린 사항을 하나하나씩 체크한 후에 상가투자에 임하신다면 안정적인 임대수익과 높은 시세차익 모두를 얻으실 수 있을 것이라 생각합니다.

메디칼타임즈=박진규 기자 김철수 대한병원협회장은 메디칼타임즈와의 신년대담에서 의약분업의 전면 재평가를 강조했다. 원외약국에서만 조제를 허용함으로써 의약분업의 본질을 왜곡할 뿐 아니라 국민불편만 가중시키고 있다며 외래조제실과 병원임대약국 허용을 강하게 주장했다. 지난 대선에서 한나라당 재정운영위원장을 맡아 이명박 후보를 당선시키는데 일조하면서 병원계의 관심을 사고 있는 김 회장을 만나 병원협회의 회무운영방향과 현안에 대한 의견을 들어봤다. 김철수 회장이 메디게이트뉴스와의 대담에서 의약분업 재평가의 당위성을 역설하고 있다. △병원계는 지난해 어느 때보다 힘겨운 한해를 보냈다. 새해를 맞아 병원협회가 중점적으로 추진할 사업은 어떤 것이 있는가. -무엇보다 회관건립을 구체화하는 것이다. 이를 위해 IHF 총회에서 발생한 잉여금을 넘겨줬다. 박준형 위원장을 비롯해 임직원들이 잘 해주고 있는 만큼 뒤에서 간접적으로 적극 도울 것이다. 또 의료보험 수가계약 논의의 틀을 합리적으로 개선해 저수가를 해결하고 실거래가 상한제를 고시가로 전환하기 위한 노력 기울일 것이다. 아울러 각 회원병원에 근무하고 있는 의사와 직원을 대상으로 하는 연수교육 프로그램을 개발, 이들이 재충전할 수 있는 기회를 제공할 계획이다. △병원협회는 그간 정부와 정치권에 의약분업 제도개선을 요구해왔다. 특히 의약분업 재평가를 통한 병원외래조제실 허용을 강하게 주장하고 있는데. -의약분업의 취지는 의사가 진찰·처방하고 약사가 조제하도록 해 의약품 오남용을 억제하는데 있다. 하지만 현행 약사법은 이미 의약분업이 이루어지고 있는 병원에 대해 외래조제실을 폐쇄하고 원외약국에서만 조제하도록 해 의약분업의 본질을 왜곡하고 있을 뿐 아니라 국민 불편만 가중시키고 있다. 의약분업이 실시된지 7년이 지났지만 객관적이고 실증적인 검토가 이루어지지 않는 것은 문제가 아닐 수 없다. 이제 재평가할 시점이 됐다. 객관적인 평가가 반드시 필요하다. 특히 병원 외래조제실과 병원내 임대약국 개설을 허용해 환자에게 약국선택권을 주고 사회적 비용낭비를 억제해야 한다. △전공의 지원기피과목에 대한 수련보조수당 지급 등 의료인력의 적정수급을 위해 정부가 대책을 내놓고 있지만 상황은 개선되지 않고 오히려 악화되고 있는 실정이다. 어디에 문제가 있다고 보는가. -수련보조수당 지급하는 것으로 근본적인 문제가 해결되지 않는다. 전공의 수급의 적정성을 기하기 위해서는 의료수가를 적정화와 의료분쟁조정법 제정 등 근본적이고 종합적인 대책이 나와야 한다. 또한 선진국과 같이 전공의들의 수련교육에 소요되는 비용을 국가가 부담해야 수련교육의 질을 높이고 의료기술의 발전을 도모할 수 있다고 생각한다. -중소병원들의 경영난이 갈수록 심각해지고 있다. 활로는 무엇이라고 보는가. △수가현실화가 최우선이다. 또한 개원의는 외래환자를 진료하는데 주력하고 수술은 시설이 갖춰진 병원에서 개원의가 직접 하는 '어텐딩시스템'도 시급히 도입해야 한다. △간호관리료 차등제 시행으로 병원계의 어려움이 가중되고 있다. 특히 중소병원의 경우 대다수가 간호관리료를 삭감당하고 있는 실정이다 대책은 세우고 있는가. -복지부와 간호관리료 차등제 시행에 대해 꾸준히 의견을 교환한 결과 복지부와 병원계가 한발씩 양보하는 선에서 가닥이 잡혔다. 복지부에서 조만간 대책을 발표하겠지만 간호사를 구하기가 어려운 중소도시 병원의 경우 감산 대상인 7등급을 없애고 서울 등 대도시의 경우 %를 낮추는 쪽으로 갈 것이다. 부연하자면 간호관리료 차등제 시행은 시기상조였다고 본다. 간호인력 배출이 턱없이 부족한데다 대형병원들이 계속 몸집을 불리면서 상황이 더욱 나빠졌다. 간호대 정원의 대폭적인 증원 등 근본 대책이 나온 후 시행하는 것이 바람직할 것이다. △건강보험 당연지정제 폐지 여부를 두고 논란이 일고 있다. 어떻게 생각하는가. -당연지정제를 폐지해야 한다는데 원칙적으로 공감한다. 하지만 그렇게 했을 때 발생할 수 있는 부작용도 고려해야 한다. 정부와 전문가단체가 머리를 맞대고, 면밀하게 검토해 신중하게 결정할 문제라고 본다. △새 정부에서 의료산업화 정책에 드라이브를 걸 것이라는 예측이 나오고 있다. 실제 이명박 당선자도 여러 차례 의료를 국가 미래성장동력 산업으로 육성하겠다고 밝힌 바 있다. -의료산업화를 위해서는 무엇보다 교수들이 연구할 수 있도록 국가가 투자를 해야 한다. 교수들이 외래환자에만 매달려 있는 상황에서 어떻게 연구가 이루어질 수 있겠는가. 수가를 현실화하고 의료전달체계를 확립하는 등 의료의 틀을 근본적으로 개선하는 것이 우선이다. 또한 영리법인 병원을 허용하여 의료인 이외의 자본투자가 활발히 이루어질 수 있도록 하고 의료법인에 대한 부대사업 범위도 확대되어야 한다. △민간보험 활성화에 대해서는 어떻게 생각하는가. -실손형민간보험만 도입하는 것은 문제가 있다. 보험자단체를 이원화하고 경쟁형 보험이 도입될 수 있도록 해야 한다. 또한 의료법 개정안에는 비급여 가격계약의 주체를 보험사, 보험가입자, 의료기관으로 한정하고 있어 수많은 의료기관과 보험사가 직접 계약해야 하는 상황이 발생한다. 하지만 이는 현실적으로 불가능한 일이다. 계약의 주체로 각 당사자의 법정단체를 추가해 단체를 통한 비급여 가격계약이 가능하도록 개선해야 한다. 아울러 의료계와 보험업계의 공동심사기구를 설립해 공정한 보험금 심사가 이루어지도록 해야 한다.

메디칼타임즈=조현주 기자전반적인 개원가 불황으로 매출이 급감하면서 높은 임대료, 관리비 등에 개원의들의 부담이 가중되고 있다. 실제로 최근 경영상태 악화로 상당수 개원의들이 이전이나 폐업을 고려하는 가운데, 한 소아과 개원의는 "임대료가 큰 폭으로 올라간 것도 아닌데 내원환자가 감소하면서 경제적인 압박감이 더욱 커졌다"고 말했다. 만만치 않은 관리비도 걱정거리지만, 이 때문에 임대료 부담을 덜기 위해 기존 상가를 매입하려는 이들도 적지 않다. 그나마 자금여력이 있는 경우에는 이러한 전환이 가능하겠지만, 개원경력이 낮은데다 경제적으로 넉넉하지 않은 의사들에게는 이전 외에는 다른 대안이 없는 게 현실이다. 기존 상가뿐 아니라 집단개원이 이뤄지는 메디컬센터도 상황은 마찬가지. 분양자 모집에 한창인 강남구 지역의 한 메디컬센터는 실입주자인 의사들을 대상으로 분양을 실시하고 있지만 평당 1,200만원대에 달하는 분양가가 발목을 잡는다. 이 센터의 분양담당자는 “실입주자 중 60% 정도는 분양을 받아야 그나마 성공적이라고 할 수 있지만, 상황이 여의치 않을 경우에는 투자자를 유치하게 된다”고 말했다. 외부 투자자가 분양을 받게 되면 다시 입주자에게 임대를 주게 돼 임대료 부담을 피하려는 개원의들에게는 맞지 않는 조건이다. 최근 한 부동산입지분석 자료에서도 전국적으로 5월에 비해 6월의 병원임대매물이 다소 줄어든 것으로 나와 개원의들의 주머니 사정이 그리 넉넉하지 않음을 보여줬다. 반면 같은 기간에 매매나 분양 매물은 소폭 증가했다. 강남지역의 한 부동산전문가는 “이전을 고려하거나 개원을 앞두고 있는 의사들은 임대와 분양 사이에서 고민을 하지만, 최근 개원경기에 대한 불안감 때문에 이동이 용이하도록 임대로 돌아서는 사례가 많다”고 설명했다. 개원의들은 이렇게 ‘울며 겨자먹기식’으로 임대를 선택하고 있다. 한편 강남구 내 강남, 역삼, 선릉역 등의 역세권은 신축건물을 제외하고 평당 400-700만원, 주변 봉은사로, 도산로, 영동대로 주변은 300-350만원대의 분양가를 보이고 있으며, 전문가들은 ‘한동안 분양가 자체의 변동은 크게 없을 것’이라며 개인의 자금사정을 충분히 고려하여 일정한 계획을 세운 뒤에 개원에 나설 것을 충고했다.