2011년 상반기 부동산시장이 불안정한 상황하에 마무리되었습니다.

거래부진을 동반한 가격침체, 금리인상에 따른 가계부채불안, 재개발 및 재건축시장의 부진, 전세가 급등 등이 상반기 부동산시장의 주요 특징이라 할 수 있으며 이러한 상황이 하반기에도 지속될 것인가에 대해 관심이 모아지고 있습니다.

그래서 오늘은 2011년 상반기 주택시장을 정리해 보고 하반기 주택시장에 큰 영향을 미칠 수 있는 주요 이슈에 대해 알아보도록 하겠습니다.

2011년 상반기 부동산거래를 활성화시키고 전세가격을 안정시키기 위해 각종 대책이 발표되었습니다.

전월세시장을 안정시키기 위해 1.13, 2.11 대책이 발표되었으며, 주택거래와 공급을 활성화시키기 위해 취득세 감면, 양도소득세 완화, 토지이용규제완화 등의 내용을 담은 3.22 혹은 5.1 부동산대책이 발표되었습니다. 6월 30일에는 하반기 경제정책에 전매제한 내용 등을 담은 부동산대책이 발표되기도 하였습니다.

하지만 거의 매월 발표된 부동산대책에도 불구하고 후속대책과 실행대책이 나오지 않으면서 불투명성만 확대되었고 시장의 관망세는 지속되고 있는 상황입니다. 즉, 정책의 효율성과 신뢰성이 떨어져 오히려 시장에 역효과를 내고 있는 상황이라 할 수 있습니다.

2011년 상반기 주택시장의 특징 중 하나로 임대수익형 상품의 관심집중을 들 수 있습니다.

재개발 및 재건축 등 전반적인 주택매매시장이 부진한 가운데서도 소형아파트와 오피스텔 등에 대한 투자관심은 늘어나면서 오피스텔 분양시장과 임대수익형 주거상품 시장은 수요자가 몰리면서 활성화되었습니다.

임대수익률이 높지 않음에도 이러한 임대수익형 상품이 인기를 얻고 있는 이유로는 매월 안정적인 현금흐름에 대한 욕구와 투자금액과 대출금액이 비교적 소액이라 부담이 적은 점 등을 들 수 있습니다.

하지만 보다 근본적인 이유로는 부동산투자의 시세차익가능성이 낮아지면서 상대적으로 임대수익이 중요해진 점을 꼽을 수 있습니다.

2011년 상반기 주택시장의 또 다른 특징으로는 시장의 차별화/탈동조화를 들 수 있습니다.

수도권의 경우 미분양물량의 적체와 신규공급이 지속되면서 여전히 침체를 벗어나지 못하고 있습니다. 서울의 경우도 향후 주택가격상승 가능성이 낮아지고, 재개발 및 재건축 사업이 난항을 겪으면서 시장이 어려움을 겪고 있으며, 보금자리주택공급계획도 기존 주택시장에 큰 영향을 미치고 있는 상황입니다.

하지만 지방의 경우 공공기관의 이전, 과학벨트 조성 등의 대규모 개발호재로 투자자들의 관심을 끌고 있습니다. 특히 과거 주택공급의 전무했던 지역들이 많아 중소형 아파트 신규분양시 과열현상까지 나타나고 있습니다.

이러한 수도권과 지방간 주택시장의 탈동조화는 이전에는 없었던 현상으로, 과거의 수도권 부동산시장의 지방확산 공식이 사라지고 지역별 수급상황에 따른 차별화가 가속화되고 있는 상황이라 할 수 있습니다.

서울과 수도권의 재개발 및 재건축시장이 침체를 지속하고 있는 것도 2011년 상반기 주택시장의 특징이라 할 수 있습니다.

개포주공 1단지로 대표되는 개포지구계획안이 심의를 통과하고 반포주공1단지의 안전진단 통과, 한강르네상스 계획상의 성수, 압구정 전략정비구역의 공청회개최 등 여러 호재가 발표되었습니다.

하지만 거래는 여전히 부진한 상태이며 지역별로 차등적이긴 하지만 가격 역시 지지부진한 상태입니다. 주택가격상승기대감이 낮아진 것이 이러한 침체의 근본적인 원인이라 할 수 있으나, 재건축초과이익환수제와 분양가 상한제와 같은 규제도 큰 영향을 미치고 있습니다.

따라서, 최근 논의되고 있는 규제완화추진은 향후 재개발 및 재건축 시장에 큰 영향을 줄 것으로 예상되고 있습니다.

마지막으로 2011년 하반기 부동산시장에 영향을 줄 수 있는 주요 이슈들에 대해 살펴보겠습니다.

먼저 상승세를 지속하고 있는 전세가격으로 인한 주택수요자들의 매매전환 가능성입니다. 일반적으로 전세가격이 주택가격의 60% 이상이 될 때 매매수요가 확대되면서 가격상승이 일어난다고 보고 있지만 금리인상과 가계대출불안, 매매시장의 불확실성으로 쉽지 않은 상황입니다.

하지만 전세가격의 상승은 분명 매매시장에도 영향을 미치므로 하반기에도 주의깊게 살펴봐야 할 요인이라 할 수 있습니다.

가계부채상황과 대책 및 실물경기흐름 및 금리도 큰 영향을 미치는 요인이라 할 수 있습니다.

보통 주택시장은 실물경기에 후행하므로 실물경기의 변화에 따라 주택시장의 흐름도 가늠해 볼 수 있습니다. 가계대출이나 금리 동향도 매수여력을 판단하는 주요 요인이므로 주의깊게 살펴보아야 할 것입니다.

논의중인 재건축초과이익환수제 완화나 분양가상한제 폐지도 재건축 및 재개발시장의 방향을 결정하는 주요 요인이므로 지속적인 관심이 필요합니다.

끝으로 정부의 보금자리주택공급 계획 및 추진속도도 기존 주택시장의 거래 및 가격에 지속적인 영향을 미치므로 투자판단시 고려해야 할 사항이라 할 수 있습니다.

지금까지 2011년 상반기 주택시장동향을 정리해보고, 하반기 주의깊게 살펴봐야 할 주요 이슈에 대해 알아보았습니다.

거래를 활성화시키기 위한 대책과 규제완화에도 불구하고 주택투자시장은 여전히 얼어붙은 상태입니다. 하지만 지방 대도시와 같이 수급불균형으로 인한 실수요 위주의 주택시장과 임대수익형 소형 주거상품시장은 활성화 된 것처럼 지역별, 상품별 차별화는 가속화되고 있습니다.

따라서, 투자시 주택수요의 변화와 지역별 수급상태를 정확히 파악하는 것이 중요하며 정부의 규제완화추이 역시 주의 깊게 살펴보아야 할 것입니다.

부동산시장의 변동성이 높아지고 있으므로 지금은 세밀한 사전 검토와 여러 전문가의 조언을 참고하는 투자자세가 필요한 시점이라 할 수 있습니다.