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강동구 재개발 호재 만발…신규개원 주목할 입지는?
황병우 기자 (news@medicaltimes.com)
기사입력 : 2020-10-26 12:00
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    • |천호동·둔촌동 재건축 사업 장기적 관점 안정적 개원 가능성 높아
    • |부동산 전문가, 고덕 강일주공 8단지 신규 단지 선점 가능성 제시

    |메디칼타임즈=황병우 기자|강동구 신규 개원입지가 각각 다른 재개발 호재에 힘입어 주목을 받고 있다.

    기존 개원입지 재개발, 대규모 단지 재건축, 신규 개원입지 등 각기 상황이 다른 만큼 강동구에 신규 개원을 노린다면 장·단기 맞춤 전략에 따른 적절한 후보선정이 필요해 보인다.

    메디칼타임즈는 강동구 천호동 도시환경 정비사업, 둔촌주공 재건축사업, 고덕강일 주공8단지 현장을 찾아 신규 개원입지 가능성을 살펴봤다.
    천호동 도시환경 정비사업 공사 모습.

    천호, 기존 입지에 더한 재개발 호재

    강동구 천호동 도시환경 정비 사업은 정비구역 지정 14년 만에 첫 삽을 뜨면서 새로운 개원입지 가능성으로 주목을 받고 있다.

    천호의 경우 교통과 입지 면에서 강남·강북 모두 접근성이 좋고 천호역을 중심으로 이미 상업 인프라가 자리 잡고 있기 때문에 정비 사업이 마무리 될 경우 신규세대 유입이 확실하다는 게 현지 부동산 관계자의 분석이다.

    즉, 신규세대입주가 확실시되는 만큼 신규개원을 노리기에도 용이한 측면이 있다는 의미다.
    천호 2구역 내부모습. 2022년 가장 빠르게 완공이 될 예정이다.

    가장 속도가 빠른 구역은 천호 2구역으로 착공에 속도를 내고 있으며 2022년 6월이면 지하4층, 지상20층으로 약1000세대 규모의 아파트가 들어설 예정이다.

    2구역의 속도가 가장 빠르지만 가장 주목을 받는 곳 중 하나는 재개발 규모가 큰 1구역과 4구역이다.

    1구역은 이전 천호동 텍사스촌이 자리 잡았던 지역으로 천호 재정비 사업지 중 면적이 가장 넓고 규모가 크다. 지난해 1월 대부분 이주가 완료된 상태로 내년 쯤 공사를 시작해 4000여 세대 규모의 주상복합 건물이 들어설 예정이다.

    4구역 또한 1월 초부터 이주 신청을 받기 시작했으며, 3구역과 4구역도 올해 말에서 내년 초 쯤 착공하는 것을 목표로 사업을 진행 중이다.

    결국 사업이 순항하는 만큼 2구역 완공 이후 1~3년에 걸쳐 순차적인 신규세대 유입이 가능할 것이란 전망이다.
    천호역 인근은 이미 상권가 개원가가 형성돼 있다.

    다만, 기존 개원가에게는 신규세대 유입이 호재로 작용하는 것과 별개로 신규 개원입지를 노리는 입장에서는 어느 곳에 개원을 할 것인지는 고민이 되는 대목이다.

    천호역은 5호선과 8호선이 지나는 지역으로 5곳으로 나뉘는 5호선의 관문 역할을 하는 만큼 이미 현대백화점과 이마트 등 대형 상권은 물론 시장과 먹자골목 등 상권이 형성돼 있다.

    천호2구역 또한 천호역 인근 만큼은 아니지만 공사를 하고 있는 곳 전면에 대부분 전문과목이 자리를 잡고 있어 낙수효과나 선점을 노리기는 쉽지 않아 보인다.
    천호역 인근 상권이 포화상태지만 신축 빌딩 등 신규개원을 노릴 만한 곳은 남아있는 상태다.

    결국 기존의 개원시장에 겹치지 않은 전문과목을 선정한 뒤 개원을 노리는 방법이나 2022년 이후 완공이 완료되는 시점에 새롭게 형성되는 상권을 진입하는 것이 적절한 판단이라는 게 개원입지 전문가의 설명이다.

    천호 개원입지 전문가는 "천호역 인근은 이미 포화상태지만 상대적으로 떨어져있는 정비사업 구역 인근은 개원을 노려볼만 하다"며 "천호역 인근 크고 작은 빌딩 신축 이슈가 있다는 점도 신규 개원을 노리는 입장에선 눈여겨 볼 수 있다"고 말했다.

    그는 이어 "시기가 애매하다면 어설프게 지금 개원을 노리는 것보다 상가 신축 등의 상황을 보면서 진입을 노리는 방법도 있다"며 "하지만 이미 천호역 인근 상권이 자리 잡고 있기 때문에 신규세대가 어디를 주로 이용할지에 대한 변수는 고려해야한다"고 강조했다.

    천호역 인근 임대료는 이미 여러 의원이 개원한 역세권 빌딩건물을 기준으로 45평 건물이 보증금 2억원, 월세 500만원에 형성 돼있다.
    둔초동 주공 재건축 사업 모습.

    둔촌주공 재건축사업 장기적 관점 입지 기대감 솔솔

    강동구 최대 규모의 재건축 사업인 둔촌주공아파트 재건축은 지하 3층 지상 34층으로 85개 동 1만2032가구를 짓는 사업이다.

    인근 부동산 관계자에 따르면 민간택지 분양가 상한제 적용 이슈 등 분양가 책정에 내홍이 있지만 건축사업 자체는 차질 없는 상황으로 오는 2023년 6월을 목표로 착공이 진행 중이다.

    대규모 세대가 입주가 예정돼있기 때문에 장기적 관점에서 바라봐야하지만 이미 신규 개원입지로 관심이 높아진 상태다.

    천호역과 마찬가지로 세대입주와 함께 신규개원을 노리거나 기존 상권을 선점하면서 낙수효과를 노릴 수 있지만 한 가지 다른 점은 둔촌동역 인근 상권이 침체돼 있다는 점이다.

    부동산 관계자에 따르면 둔촌동역 인근은 대부분 전문과목이 들어섰지만 경영상태가 좋지 않아 재건축 완료를 기다리면서 버티기에 들어간 경우가 많다는 설명이다.

    결국, 개원 낙수효과를 노리며 지금 개원하기에는 시간이 많이 남은 만큼 위험이 있다는 의미.

    강동구 최대 규모의 재건축 사업인 둔촌주공아파트 재건축은 지하3층 지상 최고높이 34층으로 85개 동 1만2032가구를 짓는 사업이다.
    하지만 재건축이 완료되더라도 주요 상가 건물이 둔촌동역 인근을 중심으로 형성될 가능성이 높아 기존 상권과 동떨어진 별개의 상권이 만들어지지는 않을 것이라는 게 부동산 전문가의 예상이다.

    부동산 전문가는 "상권은 둔촌동역과 맞닿은 대로변을 중심으로 형성될 것으로 보인다"며 "기존 상권과 길을 하나두고 맞닿아 있기 때문에 신축이냐 구축이냐에 따라 임대가 등의 차이를 고민해서 개원을 노려야 할 것으로 보인다"고 밝혔다.

    현재 둔촌동역 인근 메디칼빌딩 시세는 40평 기준 보증금 5000만원에 월세 350만 원 선으로 형성돼 있으며, 재건축이 마무리된 이후 신규 상권은 임대가가 2배 이상 차이 날 것으로 전망된다.
    둔촌동역 인근 상권은 상대적으로 노후되 경영에 어려움이 있다는 게 부동산관계자의 설명이다.

    당장 신규 개원 노린다면 고덕 강일 주공8단지 주목

    고덕강일지구는 새롭게 형성된 신도시로 1만3000여세대로 구성되는 공공택지개발 지구로 신규 개원입지 가능성이 높아 개원가의 주목받고 있다.

    지구와 단지별로 공사 단계와 입주시기가 차이가 있으며 가깝게는 고덕 강일지구 2지구 내 8단지가 2021년 상반기 까지 약 4500세대가 입주에 들어갈 예정이다.
    고덕강일2지구에 개원을 노린다면 항아리상권 내 개원을 노리는 것이 가장 좋은 방법이다.

    여타 신도시 상권이 구획을 나눠 건물을 짓는 만큼 주택단지 중앙에 항아리 상권이 자리 잡고 있어 신규 위치 개원을 노린다면 상가빌딩 라인으로 개원 위치가 확정적이다.

    이 같은 이유로 개원 선점을 노린 내과, 이비인후과 소아청소년과가 10월 말 내지 11월 중 개원을 알리는 플랜카드는 걸어놓은 상태다.

    부동산관계자에 따르면 다른 전문과목도 개원 문의가 이뤄지고 있지만 현재까지 다른 전문과목이 개원을 노리고 있지만 상권을 맞닿고 있는 아파트는 입주를 시작하지 않아 문의에만 그치고 있다는 설명이다.
    항아리상권 특성상 상가빌딩이 줄지어 있으며, 현재는 공실률이 높은 상태다.

    실제 상가 건물들은 아직 공실이 많은 상태로 개원을 노린다면 자리가 부족해 개원을 못하는 상황은 아니다. 결국 선점 후 일정 기간의 적자 경영을 감내하거나 선점효과를 노리는 전형적인 신도시 개원 형태가 이뤄지고 있는 상황이다.

    다만, 장기적 관점에서 인접한 곳에 위치한 4500여 배후 세대 이외에도 도보로 위치한 곳에 2300여 세대가 추가 배후세대로 위치하고 있어 장기적 관점에서는 낙수효과를 누릴 것으로 예측되고 있다.

    또한 재건축 완료를 기다려야하는 천호동, 둔촌동과 달리 입주만 기다리면 된다는 점에서 앞선 2곳보다 개원시점을 빠르게 잡을 수 있고, 상대적으로 낮은 임대가도 강점으로 꼽힌다.

    메디칼빌딩은 50평 기준 보증금 5000만원에 월 임대료 350만 원 선에 형성이 돼 있으며, 처음 입주로 공실이 많은 만큼 추후 거래의 여지도 남아있다.
    이미 많은 전문과목들이 개원 준비중에 있다.
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